【抵当権と遺産相続】相続する不動産に抵当権がついていたら？

被相続人が遺した遺産中に、抵当権が設定されている土地や建物が含まれている場合には、どのような点に注意して相続をしたらよいでしょうか。

１　抵当権と相続

抵当権とは、債務者が債務の担保に提供した不動産について、他の債権者に優先して弁済を受けることのできる権利です。

例えば、ＡがＢから借金をする際に、その担保としてＡ所有の土地にＢのために抵当権を設定した場合には、後にＡが約束どおりにＢへの返済ができなくなったときに、Ｂは抵当権に基づいてこの土地を競売に付し、その売却代金から優先して弁済を受けることができます。

したがって、抵当権付きの不動産が遺産に含まれている場合には、その不動産によって担保されている債務が別に存在しているのが通常です。抵当権によって担保されている債務の内容（金額、設定時期や抵当権者）は、不動産の登記簿謄本を見れば確認することができます。

被相続人の負っていた債務も相続の対象になり、各相続人の法定相続分の割合によって各相続人が分割して債務を相続することになります。

なお、抵当権によって担保される債務は、被相続人以外の第三者の債務である場合もあります。その場合の債務は被相続人の債務ではありませんので、相続の対象とはなりません（ただし、第三者が弁済しないうちは不動産に設定された抵当権はそのまま存続します）。

では、このように遺産である不動産に抵当権が設定されているケースでの遺産分割に当たり気を付けるべきポイントにはどのようなものがあるでしょうか。

２　遺産がマイナスになる場合

まず、債務の額が遺産全体よりも多い場合（つまり債務と遺産を差し引きするとマイナスになる場合）には、相続をしても負担を負うだけになりますから、「相続放棄」の手続を取るかを検討すべきです。

ただし、遺産である土地建物に相続人が居住しているためこの土地建物を手放したくないなどの特別な事情のある場合は別です。そのような場合には、相続人は抵当権が付いたままの不動産を相続し、債務についても相続して、これを弁済していくことになります。

３　抵当権抹消

そもそも、抵当権付きの不動産以外にも遺産があり、遺産全体の額が債務を弁済するのに十分な場合には、遺産から債務を弁済した上で不動産に設定された抵当権を抹消することができます。
 
では、遺産が抵当権付きの不動産のみの場合にはどうしたらよいでしょうか。

債務額よりも抵当権の付いた不動産の価格の方が高ければ、不動産を売却して売却代金で債務を弁済することもできるでしょう。

これに対して、債務額が抵当権の付いた不動産の価格を上回っている場合には、そのまま不動産を売却することはできません。抵当権が付いたままの不動産を買う人は、普通はいないからです。

したがって、この場合には、債務を弁済して抵当権を抹消した上でないと売却はできないことになり、売却代金で足りない分は別途弁済資金を用意する必要があります。

なお、住宅ローンに関する抵当権が設定されている場合には、住宅ローンを組んだ時に債務者（被相続人）が団体信用生命保険に加入することが多くなっています。その場合には、保険金が住宅ローンの残債務の弁済に充てられますので、被相続人の死亡によって債務は消滅することになります。あとは抵当権抹消登記手続を取るだけです。

４　第三者を債務者とする抵当権の場合

前項までは、被相続人自身が債務者である場合について述べてきましたが、先ほど触れたとおり、被相続人以外の第三者の債務を担保するために、被相続人の不動産に抵当権が設定される場合もあります。

この場合には、債務自体は相続の対象にはなりません。債務は被相続人ではなく第三者が負っているからです。

しかし、第三者が債務を完済しない限り、抵当権は付いたままですから、相続人は抵当権付きの不動産を相続することになります。

このような不動産を遺産分割の対象とするときには、不動産の評価額をどう考えるかが問題になります。

第三者が弁済を行わなかった場合には、その不動産を相続した相続人は抵当権の実行によって不動産を失うことになりますから、このような不動産の相続には一定のリスクを伴うことになります。このリスクを重く見れば、不動産の評価額から債務額を差し引いた金額を不動産の評価額と見ることになります。

逆に、第三者が約定どおりの弁済を行った場合には、将来の完済後には相続人は抵当権の負担のない不動産を手にすることができますから、このメリットを重く見れば、債務額を考慮しないで不動産を評価する方向に傾きます。

結局、決まった評価の仕方はなく、第三者の資力を考慮しながら、最終的には相続人間の協議で決めることになるでしょう。

５　まとめ

このように、抵当権付きの不動産の相続については、注意すべき点が多々あります。特に、債務を相続する場合や第三者が債務者である場合などには、相続人が大きな負担を負う結果となることがあり得ます。

したがって、専門家である弁護士と十分な相談をしながら慎重に進めて行く必要があるでしょう。

遺産相続はトラブルになりやすい上、このように抵当権がついた不動産が絡むこともあり、複雑になります。弁護士であれば遺産分割についてまでまとめて相談が可能です。

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